Si estas interesado o interesada en Fraccionar par vender o bien simplemente comprar un lote de terreno,  en un fraccionamiento, es importante que conozcas la Ley de Fraccionamientos del Estado de Chiapas.

La presente Ley tiene por objeto regular la división de terrenos, la construcción de fraccionamientos y unidades habitacionales y establecer las normas que rijan la propiedad en condominio así como el uso y disfrute de inmuebles en tiempo compartido

Para los efectos de esta Ley, se entiende por fraccionamiento, la división de un terreno en lotes que para su acceso requiera del trazo de una o más vías públicas; Por lotificación, relotificación o subdivisión, la partición de un terreno, que no requiera del trazo de una o más vías públicas.

¿Qué diferencia hay entre fraccionamiento y residencial? La principal diferencia entre un complejo habitacional y adquirir una vivienda independiente de un residencial o fraccionamiento es la implementación de áreas comunes

¿Cuándo se incurre en fraccionamiento? Hay fraccionamiento cuando de manera artificiosa se deshace la unidad natural del objeto contractual, con el propósito de contratar directamente aquello que en principio debió ser licitado o públicamente concursado”5.

Una casa de esta categoría en un fraccionamiento implica que está ubicada en una cerrada, con acceso controlado, con mantenimiento en áreas recreativas (gimnasio si lo hay, corredores, alberca si la hay, zonas de convivencia social, jardines…).
¿Por qué se crearon los fraccionamientos? Los fraccionamientos otorgan áreas de donación y construyen las obras de infraestructura primaria que son requeridas para la adecuada integración a la estructura urbana existente.

Estos son los aspectos más importante, bajo mi punto de vista de La Ley de Fraccionamientos del Estado de Chiapas.

CAPITULO PRIMERO
DISPOSICIONES GENERALES

Articulo 5.- También se regularán por esta ley, las actividades tendientes a la transformación de los terrenos que estén comprendidos dentro del área urbana actual de los diferentes centros de población y cuenten ya con servicios públicos, siempre que tales terrenos se fraccionen, dividan o relotifiquen mediante calles de servicio público para formar unidades o manzanas.

Articulo 7.- De acuerdo con lo previsto en los artículos 4 y 5 de esta ley, los fraccionamientos se clasifican dentro de los siguientes tipos: I.- habitacionales urbanos de primera. II.- habitacionales urbanos de tipo medio. III.- habitacionales urbanos de tipo popular. IV.- habitacionales urbanos de interés social. V.- campestre. VI.- de granjas de explotación agropecuaria. VII.- industriales. VIII.- industriales de tipo selectivo.

Articulo 13.- Los fraccionamientos habitacionales campestres y los de granja de explotación agropecuaria son los que se encuentran localizados fuera de los límites del area urbana de los centros de población según lo determinen los planes de desarrollo urbano. I.- los fraccionamientos habitacionales campestres serán destinados a vivienda unifamiliar recreativa y huertos familiares y deberán tener las características siguientes: a) sus lotes no podrán tener un frente menor de 50 metros, ni una superficie menor de 5,000 metros cuadrados. B) se destinarán el 95% de la superficie total del predio para el establecimiento de huertos familiares y las construcciones deberán realizarse en el otro 5%, con un rendimiento de 10 metros del alineamiento, como mínimo.

Articulo 14.- Los fraccionamientos de granjas de explotación agropecuaria; estaran destinados a ese fin con propósito de lucro y podrán construirse en ellos la habitación de los usuarios y tendrán las características siguientes: I.- sus lotes deberán tener cuando menos una superficie de 10,000 metros cuadrados.

Articulo 23.- No podrán llevarse a cabo fraccionamientos habitacionales urbanos en ninguno de sus tipos de terrenos que no se encuentren próximos a zonas urbanizadas o a otros fraccionamientos que ya están dotados de todos los servicios públicos municipales, debiendo en su caso sujetarse a lo preceptuado por el artículo 26 de esta ley.

CAPITULO SEGUNDO
DE LOS PROCEDIMIENTOS

Articulo 30.- La autorización de las actividades a que se refiere el capítulo primero de esta ley, solo podrá ser otorgada a la persona física o moral propietaria del terreno en el que se pretendan ejecutar las obras y que se encuentren en posesión del mismo, no se dara tramite alguno a ninguna solicitud que no vaya acompañada de los documentos siguientes: (ver ley de fraccionamientos del estado de Chiapas).

Articulo 36.- Dentro de un término máximo de 15 días la oficina técnica municipal u oficina de obras públicas del municipio emitirá su opinión debidamente fundada y motivada especialmente en cuanto a la posibilidad que haya de satisfacer el municipio los servicios públicos de agua y drenaje, lo que se comunicará mediante oficio al instituto.

CAPITULO TERCERO
DE LAS OBLIGACIONES DEL FRACCIONADOR

Articulo 43.- El fraccionador estará obligado a costear por su cuenta todas las obras de urbanización del fraccionamiento, incluyendo la construcción de camellones y su respectiva jardinería, así como arbolado en las vías públicas y obras relativas en los espacios reservados para jardines públicos municipales.

Articulo 44.- el fraccionador tendrá la obligación de ceder a título de donación al municipio de la jurisdicción en donde se ubique el fraccionamiento, las superficies que se destinaran exclusivamente para parques, mercados, escuelas, puestos de policías u otros servicios públicos similares.

Dicha donación se efectuará en los siguientes términos:

• I- tratándose de fraccionamientos habitacionales la donación comprenderá el 15% de la superficie neta de los mismos.
• II.- tratando se de fraccionamientos de granjas de explotación agropecuaria o campetres, la donación equivaldrá al 5% de la superficie neta de los mismos.
• III.- tratándose de fraccionamientos industriales de cualquier tipo, la donación será del 10% de la superficie neta de los mismos. En cualquiera de los casos el cálculo de la superficie neta se hara deduciendo del área total del fraccionamiento, la ocupada por vías públicas.

Articulo 47.- Será obligatorio para el fraccionador antes de poder principiar las obras de urbanización, comparecer conjuntamente con los representantes legales del ayuntamiento en donde se desarrolle el fraccionamiento, ante notario público a otorgar escritura publica

CAPITULO CUARTO
DE LA EJECUCION DE LAS OBRAS

Articulo 49.- En ningún caso se autorizara la iniciación de las obras de urbanización antes de que el fraccionador hubiere otorgado la escritura pública a que se refiere el articulo 47 y hechos los pagos que mencione esta ley y la legislación fiscal respectiva.

CAPITULO QUINTO
DE LAS OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS DE LOTES

Articulo 54.- en todos los fraccionamientos los propietarios de lotes, procuraran la conservación de los árboles plantados en la vía pública y prados en los tramos que correspondan a los frentes de sus propiedades y los pavimentos y jardines de sus banquetas.

CAPITULO SEPTIMO
PROHIBICIONES Y SANCIONES

Articulo 65.- si se hubieren ejecutado por el fraccionador o por otras personas obras en contravención con las especificaciones y norma señaladas por el o los ayuntamientos correspondientes, al autorizar el instituto el proyecto definitivo del fraccionamiento, el fraccionador o quien hubiere ejecutado estas obras, estará obligado a destruirlas por su cuenta en la medida que ello fuere necesario, previo dictamen de la oficina técnica municipal correspondiente o del instituto

Articulo 73.- queda prohibido a los fraccionadores hacer cualquier tipo de publicidad comercial cuyo texto no haya sido aprobado por el instituto que solo autorizara aquella que sea acorde con el tipo de fraccionamiento aprobado, circunstancia esta que deberá destacarse y cuidar además al otorgar dicha autorización que la publicidad no induzca a error sobre la situación legal del fraccionamiento el estado real de su tramitación, el avance de sus obras de urbanización u otras circunstancias similares ni se exagere la calidad de tales obras.

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